广州新房限价细则，又搞到了
新房备案价，又又又调整了。
上一次说备案价调整，还是过年前豪宅汇景台的备案价单独备案了，这解决了豪宅溢价的问题。
后来开盘的情况，也证实了我的预测。
但是目前市场上，很多人对于广州最新的备案价还不清楚。
对此，我们搞到了一个文字版，保熟，保真。
一：老项目的备案价申请，可涨幅6%，也可以降6%。
在价格申请上变化不大，要求新备案均价不得超过上一次同面积段的备案均价。
备案价面积分为90㎡以下、90-144㎡、144-200㎡、200㎡以上，一共四个档次。
各单元价格幅度不能超过或低于备案均价的6%；签约价不能低于该单元备案价的10%。
如果最近一次没有这个面积段的备案价则参考另两个面积段取价高那个。
所谓老项目，就是之前申请过预售证备案价，如今又要重新申请的新房。
简单来说：无论大小面积，备案价可以涨6%，也可以降6%，方便出货，签约价可以降低了。
这说明，其实相关部门是了解楼市真实情况的，开发商有点卖不动了。
一个南沙的开发商朋友和我说，他们的项目，就算真按备案价卖，也没有多少客，走量很少。
他们如此，相信其他人也是一样。
二：即将开盘的新项目，更灵活宽松了。
申请新项目价格备案的，按照项目所在区域上年四季度周边同品质同面积段的商品房签约均价为基础，再根据项目本身条件评估核定。
全新盘定价，更宽松，也更贴切项目价值了。
如何选择签约均价？
周边同品质同面积段的商品房签约均价，一般选取4个。
比如，黄埔新城要开盘，那么就要选择周边四个同品质，同面积段的签约均价作为参考。
项目本身条件有哪些参考值？
地价、产品、环境等等。
新房备案价新规则，我的一些看法：
1）备案价面积的段精细化管理。
之前原有备案价面积段划分为90㎡及以下、90-144㎡、144㎡及以上三个档次。
而现在，备案价面积分为90㎡以下、90-144㎡、144-200㎡、200㎡以上，一共四个档次。
这样“精细化”的备案规则，对豪宅打开了一个窗口，让他回到本该属于他的价值level。
一般高地价的地块，房企们都会做大户型、高品质的溢价产品，以此来弥补地价吃掉的利润。
去年“下浮3%＋144㎡及以上一刀切”的房地联动备案价规则，让房企们的“豪宅梦”碎了一地。
如今新项目大户型可以分144-200㎡、200㎡及以上两个面积段备案，明摆着告诉开发商，只要你能做得出高溢价产品，我也舍得为你突破售价。
如果拍出的实际地价很贵，那么备案价也有可能拔高。
比如，中海蚝壳洲地块项目，现在吹风价都在10万+了。
|中海蚝壳洲项目江景实景图 @广州房产 细鹏
2）价格涨幅，由之前的下浮3%，变更为不能超过或低于备案均价的6%。
这是要警惕开发商，卖房的时候不要无脑加价，市场还是稳为主。
这样做的目的很简单，因地制宜，对于具有价值增值空间的片区允许合理增幅（这里小提一下6%已经高于今年GDP5.5%的预期目标了），毕竟人民币都有通货膨胀。
而网签价限制与之前较为一致，不得低于该单元备案价的10%。
这意味着，对于之前价值透支的片区，允许价格下降回归至当前市场可以接纳的水平。
总体看来，作为上一轮调控祭出的大招，广州确实是放松了。
目前广州楼市仍在筑底，结合市场情绪，疫情反复，包括市场对于职业稳定和薪水的预期，购买力会减少，需求缩减。
就算限价放松，价格也不会大幅反弹。
今年以来，全国救市潮一茬接一茬，从三四线城市蔓延到一众省会二线。
超65余城相继出台降低首付比例、提升公积金额度、降息、放宽限购等相应的调控政策。
但却收效甚微，刚刚公布的数据，一季度固定资产投资增长9.3%，房地产开发投资增长0.7%；全国商品房销售面积下降13.8%，销售额下降22.7%。
吊着一口气，输着液，还想去蹦迪？